지난 7월 31일
개정 주택임대차보호법이 시행됨으로써
우리나라 전월세 시장에
계약갱신요(청)구권 및 전월세상한제가
도입되었습니다.
계약갱신요(청)구권은
임차인이 희망하는 경우
1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로,
임차인의 안심 거주기간이
2년 더 늘어나게 됩니다.
그리고 전월세상한제는
계약 갱신 시 임대료 증액 상한을
5% 범위 내로 제한하여
임차인들의 임대료 급등으로 인한
부담을 줄여주는 제도입니다.
그럼 지금부터
개정 주택임대차보호법의 이해를 돕기 위해
정부에서 배포한 개정법 해설집에 있는
FAQ 부분을 알아보고자 합니다.
해당 내용은
국민들이 개정 관련 가장 궁금해하는 질문과
이에 대한 답변으로 구성되어 있습니다.
주택임대차보호법 개정 주요 내용이
궁금하신 분들은
아래 링크의 관련 글을 참조해주세요.
》》 임차인은 임대차 계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
'1개월 전까지'의 기간을 계산할 때에는 초일 불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.
》》 계약만료일이 2020년 11월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 10월 30일 0시(2020년 10월 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
》》 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
》》 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다.
2020년 12월 10일 시행(2020년 6월 9일 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
》》 계약만료일이 2020년 12월 10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 2020년 11월 10일 0시(2020년 11월 9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
》》 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022년 12월 10일이라면, 만료일 2개월 전인 2022년 10월 10일 0시(2022년 10월 9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
》》 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
》》 행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다
다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며(계약금 수령 입증, 계약서 등), 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
》》 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서, 연장 계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
》》 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않는 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
》》 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.
「주택임대차보호법」 제10조 (강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
》》 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있습니다.
》》 행사할 수 있습니다.
》》 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.
다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후 발생합니다. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
》》 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
「주택임대차보호법」 제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.
》》 계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
※규정(개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)
▶ 1호 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 됨.
1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우
▶ 2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우
▶ 3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우
*단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
▶ 4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익 하게 한 경우
▶ 5호 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 중·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화제로 주택이 파손된 경우
▶ 6호 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
▶ 7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
▶ 8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
▶ 9호 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
*1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우
》》 갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② '①'이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월 단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
》》 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다.
》》 정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.
갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대
① 주민등록 전입세대 열람 범위 확대 (주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람 범위 확대 (주택임대차 보호법 시행령 제5조)
》》 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반 불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.
다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
》》 불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.
》》 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
》》 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
》》 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임 증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다. 다만, 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.(법 제7조 제2항)
당사자 간의 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감 청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.
》》 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
》》 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
》》 법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 임차인은 현시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고, 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.
다만, 개정법 시행(2020.7.31) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.
》》 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의 2에 다른 법정 전환율 규정이 적용됩니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 "10%"와 "기준금리(現0.5%)+3.5%" 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정.
사례) 계약갱신요구권 행사 시 전세→월세 전환 예시
(전세 5억 원)→보증금 3억 원 월세 67만 원을 넘을 수 없음 or 보증금 2억 원 월세 100만 원을 넘을 수 없음.
》》 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.
》》 지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다.
》》 임대차되는 주거용 건물에 모두 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
》》 법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다. 법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.
다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.
예외사항
「주택임대차보호법」 제3조 제2항 후단 및 시행력 제2조
한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제3항
「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
》》 민특법상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.
새로 개정된 임대차 제도에 관하여 궁금하신 사항은
전화상담과 상담소 방문을 통하여 해결할 수 있습니다.
<개정 주택임대차보호법 관련 상담 연락처>
기관 | 전화번호 |
국토교통부 민원 콜센터 | 1599-0001 |
대한법률구조공단 | 국번없이 132 |
서울시 다산 콜센터 | 02) 120 |
경기도 임대차 즉시 전화상담 | 031) 8008-2246 |
한국감정원 콜센터 | 1644-2828 |
한국토지주태공사 LG 콜센터 | 1670-0800 |
HUG 콜센터 | 1566-9009 |
<방문 상담소 안내>
기관 | 전화번호 | |
LH | 서울지역본부 | 02-3496-4183~4 |
경기지역본부 | 031-250-6141/6169 | |
한국감정원 | 서울동부지사 | 02-2216-6811 |
경기북부지사 | 031-876-5501 |
이상 개정된 주택임대차보호법에 관한 질문사항을 정리해보았습니다.
방문해주신 분들께 알찬 정보가 되었으면 좋겠네요.
감사합니다.