주택임대차보호법 개정 주요 내용 (2020.7.31시행)

지난 7월 31일부터 시행되고 있는

개정된 주택임대차보호법(일명 '임대차3법')은

계약갱신요구권(계약갱신청구권), 전월세상한제를 포함하고 있는데요.

(임대차3법 중 하나인 '전월세신고제'는 2021.6월로 시행이 미뤄짐)

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최근 들어 1인 가구가 늘어남에 따라

전월세 가구수는 크게 증가하였는데요.

이번에 개정된 임대차3법에 대한 기본 지식이 없다면

주거문제에 있어 상당히 곤혹스러운 일이

발생할 수 도 있을 거 같습니다.

국민 누구나가 주택임대차 계약의 당사자가 될 수 있기에

반드시 알고 있어야 할 주요 개정 내용을

이번 기회에 한번 알아보겠습니다.

주택임대차보호법이란

주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써

임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 법률

을 말합니다.

이 법은 임대차가 그 등기가 없는 경우에도

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고,

이 경우 전입신고를 한 때에

주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

그럼 지금부터 개정 내용에 대해

간단히 알아볼까요!

개정이유

▶ 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것

▶ 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것

개정 주요 내용

계약갱신요구권 (계약갱신청구권)

계약갱신요구권은

임차인이 희망하는 경우

1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로,

임차인의 안심 거주기간이

2년 더 늘어납니다.

▶ 계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

TIP

* 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(2020.6.9. 개정사항)

⊙ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

▶ 또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다.

제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 도는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산 월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

전월세상한제

전월세 상한제는

계약 갱신 시 임대료 증액 상한을

5% 범위 내로 제한하여

임차인들의 임대료 급등으로 인한

부담을 줄였습니다.

제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

제7조 (차임 등의 증감 청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

법률 공동소관

법무부·국토교통부가

법률을 공동으로 소관토록 하여

주택임대차 제도 마련 시

부동산 정책과 연계하여

탄력적으로 대응하고자 합니다.

▶ 주택임대차 표준계약서 서식을 공동 관리하여 수정소요 발생 시 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하여 작성하게 됩니다.

⊙ 현재 분쟁조정위원회를 운영하고 있는 대한법률구조공단 외에도 한국토지주택공사(LH) 및 한국감정원에 확대 설치할 예정입니다.

제14조 (주택임대차분쟁조정위원회)

① 이 법의 적용을 받는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단(이하 "공단"이라 한다)의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "공사"라 한다)의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 "감정원"이라 한다)의 지사 또는 사무소에 주택임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.

제30조 (주택임대차 표준계약서 사용)

주택임대차 계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부 장관이 국토교통부 장관과 협의하여 정하는 주택임대차 표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.

전월세신고제 (임대차신고제) [2020.06 시행]

임대차신고제는

임대차 실거래 정보를 취합하여

임차인에게

시의성 있는 시세 정보를

제공하는 제도

임대차3법 중 하나인 임대차 신고제도는 국토부의 당초 계획대로 2020.6에 차질 없이 시행된다고 합니다.

임대차신고제는 「주택임대차보호법」에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는 제도 도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있습니다. (임대차신고제는 「부동산 거래 신고법」)

특히, 이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있어 제도 시행에 전혀 문제가 없다고 합니다.

임대차신고제(전월세신고제)는 임대차3법 중에 가장 늦은 내년 6월부터 시행된다고 하니 관심을 갖고 지켜봐야겠습니다.

마치며..

간단히 정리해보자면,

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

또한, 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.

이러한 개정 법안의 취지는 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립하는 데 있습니다.

새로 개정된 임대차 제도에 관하여 궁금하신 사항은

아래 전화로 편리하게 문의하실 수 있습니다.

<개정 주택임대차보호법 관련 상담 연락처>

기관	전화번호
국토교통부 콜센터	1599-0001
서울시 다산 콜센터	02-120
법률구조공단	132
LH 콜센터	1670-0800
한국감정원 콜센터	1644-2828
HUG 콜센터	1566-9009
경기도 임대차즉시 전화상담	031) 8008-2246